Landeswohnbau Kärnten

Ein Ziel der LWBK war es, leistbaren Wohnraum zu schaffen. Als gemeinnütziger Wohnbauträger war sie bei der Vorschreibung der Mieten auf das Kostendeckungsprinzip im Sinne des Wohngemeinnützigkeitsgesetzes gebunden. Die Miete für LWBK-Wohnungen im Jahr 2024 lag mit durchschnittlich 4,67 Euro unter dem Durchschnittswert für Mietwohnungen in Kärnten (5,60 Euro). Die durchschnittlichen Betriebs- und Verwaltungskosten der LWBK beliefen sich auf 1,90 Euro pro Quadratmeter und waren damit ebenfalls unter dem Kärntner Durchschnitt (2,14 Euro).

Aufteilung der Kosten bei älteren Objekten nicht einheitlich

Der Kärntner Landesrechnungshof überprüfte unter anderem, ob die Betriebs- und Verwaltungskosten sowie die übrigen Mietentgeltbestandteile der jeweiligen Gebäude korrekt auf die Mieter verrechnet wurden. Laut Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz sind die Gesamtkosten eines Objekts entsprechend der Nutzfläche oder dem Nutzwert auf die Mieter aufzuteilen. Bei den stichprobenartigen Kontrollen zeigte sich bei älteren Objekten, dass der verwendete Aufteilungsschlüssel in mehreren Fällen von dem im Mietvertrag vereinbarten Aufteilungsschlüssel abwich. Teilweise ergaben sich im Verhältnis zur Nutzfläche auffallend hohe und nicht plausible Zu- oder Abschläge. Da die historischen Berechnungsunterlagen dazu fehlten, waren die Aufteilungsschlüssel nicht nachvollziehbar. Dies führte zu einer fehlerhaften Verteilung der Kosten auf die Mieter.

Auch die Pauschale für Verwaltungskosten war nicht in allen Häusern gleich hoch: Bei einer von fünf Stichproben lag die Verwaltungskostenpauschale unter der vom Aufsichtsrat beschlossenen Höhe. Der LRH empfiehlt, die Mietverträge sowie die Nutzfläche und die Aufteilungsschlüssel systematisch zu überprüfen und entsprechend zu korrigieren.

Keine Vergleichsangebote und mangelnde Rechnungskontrolle

Laut der Kärntner Gefahrenpolizei- und Feuerpolizeiordnung waren seit August 2019 grundsätzlich nur mehr vier Kehrungen pro Jahr erforderlich. Mit der Gesetzesnovelle entfiel die Sommerkehrung als fünfte Kehrung. Der LRH stellte im Zuge einer Stichprobenprüfung fest, dass ein Rauchfangkehrer der LWBK im Jahr 2025 noch immer fünf Kehrungen verrechnete. Der LRH empfiehlt der LWBK, eine ausreichende Rechnungskontrolle zu gewährleisten und Aufwendungen für unnötige Leistungen zu vermeiden. In einer Verordnung war festgelegt, welche Tarife die Rauchfangkehrer maximal verrechnen durften. Manche verrechneten den Höchsttarif, andere nicht. Der LRH empfiehlt, Vergleichsangebote für die Leistungen der Rauchfangkehrer einzuholen und Preisverhandlungen durchzuführen, um die Kosten für Kehrungen für die Mieter zu reduzieren.

Bautätigkeit der LWBK von 2018 bis 2024

In den Jahren 2018 bis 2024 wurden 23 neue Wohngebäude mit insgesamt 549 Wohnungen sowie 872 Garagen- bzw. Abstellplätzen fertiggestellt und abgerechnet. Die Gesamtbaukosten beliefen sich auf 82,79 Mio. Euro. Darüber hinaus stellte die LWBK weitere zehn Wohnobjekte mit 352 Wohnungen sowie 419 Garagen- bzw. Abstellplätzen fertig, die Ende 2024 noch nicht endabgerechnet waren.

Die LWBK errichtete damit im Schnitt weniger Wohnungen als in den Jahren zuvor. Während im Zeitraum von 2005 bis 2014 insgesamt 2.992 Wohnungen erstbezogen wurden, waren es im Zeitraum von 2015 bis 2024 lediglich 1.057 Wohnungen – und somit um 64,7 Prozent weniger.

Beiträge für Erhalt und Sanierung zu niedrig

Der LRH widmete sich bei der Überprüfung auch den Beiträgen für Instandhaltung und Sanierung, die von der LWBK eingehoben wurden. Diese waren niedriger als gesetzlich möglich. Die geringeren Beiträge führten dazu, dass die angesparten Mittel bei vielen Objekten nicht für die Kosten der notwendigen Sanierungen ausreichten. Diese wurden daher von der LWBK vorfinanziert und im Nachhinein eingehoben. Ende 2024 machten diese zukünftig einzuhebenden Beträge insgesamt 92,49 Mio. Euro aus.

Der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag ist gesetzlich geregelt. Der Maximalbetrag beträgt in den ersten fünf Jahren 0,59 Euro pro Quadratmeter und steigt dann kontinuierlich auf 2,33 Euro ab dem 30. Jahr. Die LWBK verrechnet den Mietern insbesondere in den ersten Jahren nicht den gesetzlichen Maximalbetrag für Instandhaltungen und Sanierungen. Erst wenn Sanierungen anstehen, hebt die LWBK den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag auf die Maximalhöhe an. Damit sind in älteren Objekten höhere Beiträge zu bezahlen als in neueren Objekten. Der LRH empfiehlt, für die vorhersehbaren und notwendigen Sanierungen rechtzeitig Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge im erforderlichen Ausmaß vorzuschreiben.

Optimierungspotential bei Vergabe von Wohnungen

Die LWBK verfügte über interne Richtlinien für die Wohnungsvergabe. Die freien Wohnungen wurden auf der Website der LWBK öffentlich ausgeschrieben. Wohnungssuchende mussten sich zuerst online registrieren und sich dann für eine konkrete Wohnung bewerben. Die LWBK reihte die Personen, die sich für eine Wohnung beworben hatten, nach dem Datum ihrer Registrierung.

Rund 40 Prozent der Wohnungen standen nur zwei Tage auf der Website zur Verfügung, einige Wohnungen sogar nur wenige Stunden. Für Personen ohne regelmäßigen Internetzugang war die Bewerbungsmöglichkeit damit stark eingeschränkt. Eine der Empfehlungen des LRH lautet deshalb, Wohnungen über einen längeren Zeitraum zur Bewerbung auf der Website zu belassen. So hätten Wohnungsinteressenten, die potentiell höher gereiht wären, Chancen sich für eine Wohnung zu bewerben.

In ausgewählten Fällen wich die LWBK von der vorgesehenen Reihung ab und begründete dies mit Notfällen. Diese waren in den Richtlinien jedoch nicht klar definiert. Der LRH empfiehlt, Notfälle klar zu definieren und die Wohnungswerber strikt gemäß den Vorgaben der Richtlinien zu reihen, um eine objektive und gerechte Wohnungsvergabe zu gewährleisten. Außerdem vergab die Gesellschaft teilweise zu große Wohnungen an Einzelpersonen und verzichtete bei Ärzten des Klinikums Klagenfurt auf die gesetzlich vorgeschriebene Einkommensprüfung.